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テナントが 入らず困った土地評価
テナントが 入らず困った土地評価

テナントが 入らず困った土地評価

 

(1)賃貸用の建物・土地については、評価減を行うことができますが、空き家の場合には評価減の適用を受けることができません

家屋の借家人は家屋に対する権利を有するほか、その家屋の敷地についても、家屋の賃借権に基づいて、家屋の利用の範囲内で、ある程度支配権を有していると認められます。一方、地主は、利用についての受忍義務を負うこととなっており、利用・処分に関して制約を受けることとなります。

そこで、貸家の敷地である貸家建付地の価額は、その宅地の自用地としての価額から、その価額にその宅地に係る借地権割合とその貸家に係る借家権割合との相乗積を乗じて計算した価額を控除した価額によって評価することとしています。
しかし、たとえその家屋がもっぱら賃貸用として建築されたものであっても、課税時期において現実に貸し付けられていない家屋の敷地については、土地に対する制約がなく、したがって、貸家建付地としての減価を考慮する必要がないことから、自用地としての価額で評価します。

 

(2)アパートを賃貸している場合、たまたま空室が発生した場合に相続等が発生すると評価減を受けられないのか

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に該当するかどうかは、その部分が、

〈1〉各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか

〈2〉賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか

〈3〉空室の期間、他の用途に供されていないかどうか

〈4〉空室の期間が課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか

〈5〉課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

などの事実関係から総合的に判断します。

 

というわけで、「テナントが入らず困った土地評価」